半年度毛利率創近三年同期新低 盈利縮水超10億!華潤置地欲分拆物業上市

上市公司呂貢|2020-09-30 18:46|31496

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或受疫情影響,華潤置地上半年凈利潤較去年同期縮水超10億元,其毛利率也一路走低

 

《投資時報》研究員 呂貢

 

日前,華潤置地有限公司(下稱華潤置地,1109.HK)發布了截至2020年8月31日止未經審核的營運數據。公告顯示,今年前八個月,華潤置地累計實現合同銷售金額1620.10億元,實現合同銷售面積約870.65萬平方米。

 

從銷售業績分布來看,該公司分別在華東大區、華南大區、華北大區、華西地區、華中地區和東北大區實現銷售額486.35億元、390.75億元、328.42億元、151.11億元、109.36億元和154.11億元。

 

從數據指標來看,華潤置地前八個月已完成今年目標銷售額2620億元的61.84%。不過《投資時報》研究員注意到,僅7、8兩個月,華潤置地實現的銷售額就高達511.90億元,占總目標銷售額的19.54%。也就是說,該公司今年上半年完成的銷售業績不及年目標總額的45%。

 

盈利縮水超10億

 

華潤置地成立于1994年,是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一。成立兩年后,該公司成功在香港聯交所掛牌上市,2010年被納入香港恒生指數成份股。

 

作為一家“世界500強”企業,華潤置地的主營業務包括房地產開發、商業地產開發及運營、物業服務等。早在2016年,華潤置地就提出了“開發物業+投資物業+X”的新商業模式,三年后即2019年,該公司在主營業務上繼續保持增長,營業額同比增長21.9%至1477.4億元。其中,投資物業租金收入達到120.3億元,同比增長26.3%。這意味著,華潤置地正式成為繼萬達商業后第二家租金收入突破百億的內地房企。

 

可惜2020年8月26日,華潤置地正式對外發布的其2020年上半年度業績公告(下稱半年報)顯示,或是受突發疫情沖擊,2020年上半年華潤置地的業績大幅下滑,盈利也出現縮水。

 

首先是營業收入和歸屬于母公司股東凈利潤(下稱歸母凈利潤)的雙雙下滑。據半年報數據披露,華潤置地今年上半年僅實現營業收入448.69億元,較上一年同期縮水近10億元,同比降幅達2.14%;歸母凈利潤也僅有115.42億元,同比降幅達9.30%。

 

《投資時報》研究員梳理華潤置地2017年上半年—2019年上半年財報發現,該公司半年度營業收入和歸母凈利潤長期處于逐年遞增態勢。其中,營業收入分別為311.71億元、437.78億元和458.49億元;而歸母凈利潤分別為45.14億元、88.51億元和127.26億元。

 

但需要注意的是,華潤置地看似逐年穩增的業績,增速卻大幅放緩。2019年該公司營業收入和歸母凈利潤的同比增速分別僅有4.73%和43.78%,較上一年同期相比分別驟減35.72個百分點和52.28個百分點。

 

除營業收入和歸母凈利潤增速下降以外,《投資時報》研究員還注意到,華潤置地2020年上半年的綜合毛利率也出現下滑,為33.53%,同比下滑4.68個百分點。

 

與上述二者的區別在于,華潤置地2017年上半年—2019年上半年的綜合毛利率總體呈波動走低趨勢,分別為35.01%、48.12%和38.21%。在2019年跌破40%之后,其毛利率就在2020年上半年降到了近三年以來半年度指標的最低值。

 

有業內人士分析認為,華潤置地毛利率降低,主要系高毛利率的深圳業務入賬下降所致。對此,華潤置地的總裁李欣也在業績會上回應稱,目前地價不斷升高,房地比一直在降,毛利率一路走低是定勢。因此他表示,投資要關注多渠道,除了積極參與公開市場拿地,目標城市中符合高周轉的項目都要嘗試,對舊改和勾地也要重視。

 

還需要注意的是,華潤置地今年上半年未完成年合約銷售額目標的一半。據半年報數據顯示,2020年上半年,該公司實現合約銷售額1108億元,同比減少6.7%,僅完成年初定下全年目標2620億元的42%。而去年同期,這一目標完成率達到了48%。

 

華潤置地2018年上半年—2020年上半年營業收入及歸母凈利潤增速情況

數據來源:公司半年報

 

欲分拆物業上市

 

值得關注的是,華潤置地在今年上半年中報披露的當天,發布了關于集團物業管理及商業運營服務業務可能分拆及獨立上市的公告。

 

公告顯示,華潤置地正考慮分拆該集團的物業管理服務及商業運營服務業務,即其旗下的物業管理公司華潤萬象生活有限公司(下稱華潤萬象生活)于香港聯合交易所有限公司(聯交所)獨立上市。并且,華潤置地也在半年報中表明了將物業管理與商業運營項目分拆上市的計劃,意欲搭建成一個完整的輕資產管理平臺。

 

雖然,據半年報數據顯示,截至2020年6月30日,華潤置地物業管理面積規模達到了1.12億平米,較2019年底增長5.4%。其中,住宅物業管理面積0.98億平米,商業物業管理面0.14億平米。期內,物業管理收入實現27.2億元人民幣,同比增長9.1%,其中,住宅物業管理收入達16.8億元,同比增長9.3%,商業物業管理收入高達10.4億元,同比增長8.9%。

 

但需要注意的是,華潤置地計劃分拆上市的物業公司華潤萬象生活,卻面臨較大的毛利率考驗。據Wind數據顯示,2019年,上市物管公司的平均毛利率為29.4%,而華潤萬象生活同期的毛利率僅為16.1%。

 

并且,據半年報數據顯示,華潤置地來源于物業租金收入和酒店經營收入受疫情打擊較大,同比下降幅度分別為6.9%及51.2%。此外,前文提到的華潤置地總體毛利率下滑創新低,該公司開發物業的毛利率驟減或為重要原因之一,其較去年同期下降了4.9個百分點,僅有31.1%。

呂貢
《投資時報》研究員

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